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“一带一路”PPP项目案例——斯里兰卡科伦坡港口城项目

2017-08-04

一、项目摘要


斯里兰卡科伦坡港口城项目(以下简称“项目”)位于斯里兰卡首都科伦坡南港以南近岸海域,与科伦坡现有的中央商务区相连,规划范围北至科伦坡南港防波堤,南至Galle FaceGreen,东至现有海岸线。项目由斯里兰卡大都市和西部发展部协调海域使用权及负责项目区域外的配套设施建设;由中国港湾工程有限责任公司(以下简称“中国港湾”)负责项目投融资并进行填海造地形成269公顷陆域,并负责项目区域内基础设施建设运营维护、土地销售及开发。


项目基本信息表

项目名称

斯里兰卡科伦坡港口城项目

项目意义

加强中斯两国合作关系;践行国家“一带一路”倡议;把握优质投资机会,实现国有资产保值增值。

运作方式

BOOT

合作期限

长期

规划内容

项目完成后,将形成269公顷土地,其中用于公共建设土地面积约91公顷,包含公共道路、公共绿化及公共管道(给排水、供电、通信、网络)等;用于商业开发的土地可售面积约178公顷,包括住宅(含公寓和别墅)用地、办公楼用地、酒店用地、商业零售用地、文教卫生设施用地及娱乐康体用地等。

项目内容

项目分两期,一期主要内容为:填海造地陆域面积约269公顷,一条长约2,000米、宽约70米的运河,一条总长3,245米的防波堤(两侧含沙堤)和10公顷面积沙滩,并完成一期规划区域内的道路、绿地、给排水、供电、通信及其他管线等基础设施建设运营维护、土地销售及开发。二期主要内容为:二期规划区域内的道路、绿地、给排水、供电、通信及其他管线等基础设施建设。

总投资额

约13.96亿美元。其中,一期投资11.50亿美元;二期投资2.46亿美元。

项目工期

一期于2014年9月开工,原计划工期4年,现计划2020年4月建成(2015年3月因政府换届停工,2016年8月复工);项目二期计划2022年3月开工,工期2年,2024年4月建成。

项目公司

中国港湾于斯里兰卡注册项目公司,由项目公司负责该项目的融资和实施。

 

二、项目实施要点

(一)项目背景

2004年,斯里兰卡时任总理拉尼尔·维克勒马辛哈(即现任总理)提出了“大西部省”的规划构想,旨在促进国民经济发展,改善城市配套基础设施服务,提升国民幸福感,于2030年实现“斯里兰卡成为高收入发达国家”的愿景。

项目所在地科伦坡是斯里兰卡首都,是全国的经济文化中心,近年随着经济发展迅速,房地产逐渐升温,城市中心区土地供不应求。斯里兰卡政府自20世纪70年代即计划通过填海造地方式扩大科伦坡中央商务区范围,但受多重因素影响,该计划自科伦坡南港扩建工程开始后才重新提上日程。斯里兰卡政府对科伦坡城市发展进行了定位,目标是把科伦坡打造成南亚地区的国际商业和金融中心。这一定位使得科伦坡土地短缺问题更加凸显。为解决土地供求矛盾,斯政府迫切需要实施中央商务区填海造地项目。

(二)主要风险识别及管理

1.市场风险

项目可能面临土地供给、销售及开发带来的市场风险,拟制定长期计划;通过控制土地开发节奏,做好市场宣传,打消市场对短期内供应量过大的担忧。另一方面,中国港湾与斯方签订的限制性竞争条款有效防止了类似项目入市竞争,并且通过政府土地销售及开发限制条款有效控制土地供给。

2.技术风险

交通规划方面,中国港湾聘请了国际上知名的交通规划公司对项目以及周边的交通路网规划进行研究,选取最优方案以保证交通畅通。

项目建设方面,中国港湾聘请了国内知名的科研单位,对关键技术,如防波堤的稳定性、沙滩稳定性、回淤等内容进行了数字模拟实验、物理模拟实验等验证和优化,以降低项目技术风险。

3.投资成本控制风险

中国港湾在项目前期认真做好科研勘察,联合各专业咨询机构做好投资估算,聘请专业建筑设计单位优化总平面布置,最大限度节省投资。中国港湾同时对项目进行严格招投标管理,以保证项目成本控制在预期范围内。

4.汇率和外汇管制风险

本项目将使用美元及境外人民币贷款,而科伦坡房地产销售收入惯例采用美元结算,汇率风险较小。由于本项目将享有外汇管制豁免政策,并设立专用外汇账户,土地销售及开发商收入汇兑不受外汇管制影响。

(三)投融资方案

项目一期工程融资8.05亿美元,占一期总投资额的70%,贷款期10年(含宽限期3年)。项目一期贷款协议已于2017年5月12日与国开行签署。项目二期拟以本债比3:7的比例进行融资。

(四)建设、销售与开发方案

项目由中国港湾作为总承包方负责建设,项目总体规划由瑞典国际工程建筑咨询公司SWECO公司负责,项目控规由Surbana负责,项目市政设计由ATKINS负责,项目水工工程设计由中交四航院负责。项目公司聘请独立第三方监理Royal Haskoning负责监督项目实施,其中市政部分监理由斯里兰卡当地公司CECB负责。项目建成后由项目公司负责对土地进行销售及开发。

(五)运营维护方案

项目公司将与斯政府或斯政府任命的法定机构协商,共同成立 运营管理公司并由项目公司控股,负责港口城项目进行管理。项目中的游艇码头部分由项目公司100%持股进行运营,运营期为99年。

此外,项目公司与斯里兰卡政府还就项目周边路网进行升级改造可能性等内容进行积极协商。

三、项目点评

(一)加强中斯两国合作关系

中斯之间有着历史悠久的友好往来。1957年中斯两国正式建交,建交60年来,双边关系友好、稳定。2013年,两国宣布将中斯关系提升为真诚互助、世代友好的战略合作伙伴关系。港口城项目不仅是中国企业与斯政府合作共赢的契机,更进一步强化了两国互利友好的关系。

(二)契合斯里兰卡国家战略

港口城项目与斯里兰卡“大西部省”战略构想不谋而合,项目实施将切实促进斯里兰卡国民经济发展,改善城市配套基础设施服务,提升国民幸福感,有助于其实现2030年“斯里兰卡成为高收入发达国家”的愿景。

(三)创造可观的社会效益和经济效益

本项目将进行世界级的城市综合开发,推动科伦坡成为一个国际化都市,把科伦坡从游客集散地打造成目的地,充分展示斯里兰卡经济发展成果,成为世界及南亚新兴旅游热点区和节庆欢聚的地标,增加斯里兰卡游客数量,延长游客逗留时间,打造全新的斯里兰卡形象。随着对众多投资者的吸引力不断增加,港口城项目不仅给斯里兰卡带来可观的社会效益和经济效益,还将吸引国际高端专业人才,引进国际先进技术,提升本土企业国际竞争力。

(四)提供优良的基础设施

本项目实施后将提供现代化的商务环境和拥有绝佳景观及配套设施的住宅。项目将吸引投资者建设全新的娱乐观光设施和最前沿的活动、文化中心,为斯里兰卡人民及商务旅游客创造丰富的休闲娱乐体验。项目提供充裕的公共空间,为群众提供重大事件和节庆活动场所,展示斯里兰卡文化,彰显民族荣耀。

(五)为当地民众提供稳定的就业岗位

项目的实施对于民众最直接利益是创造稳定的就业岗位。据全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)测算,项目建成后将为斯里兰卡民众创造约83,000个稳定的就业机会,这将为更多的民众提供可靠的生活保障,提升民众生活水平。



财政部PPP中心 夏颖哲  周童

对外经济贸易大学“一带一路”PPP发展研究中心(筹)

吴卫星  韦小泉

 

供稿:

中国交通建设股份有限公司:肖笛  何卉

中国港湾工程有限责任公司:张弘毅、田正、贺捷

 

来源: 财政部PPP中心
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